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  樓市下滑、庫存激增是市場上松綁限購呼聲極高的原因之一。

  住建部對沈陽房地產市場摸底並不是針對沈陽，同時也不能夠證明沈陽樓市下滑最明顯，隻能說沈陽是被摸底眾多中心城市之一。從目前狀況來看，地方有權根據自己的情況制定相應狀況，但是，我們在分析房地產市場現狀的時候，不能僅僅從銷量、價格等因素入手，在目前的形式下，更應該註重庫存量與上市量的結構。也就是說，我們不能僅看庫存的數量，更要看庫存產品的結構，這包括庫存產品的戶型、定價等等，進而根據購房者的需求再進行分析。

  何祥俊 藍城地產副總經理

  限購是在經濟、稅收手段不到位的情況下被迫出臺的一種極端行為，不是市場的自行調節，符合目前中國經濟的需要。限購令本身就是短期政策，從長遠看必然要退出市場，至於在何時、以何種方式退出要根據市場形態而定，限購退出需要滿足兩個條件：一是市場上的量價不再有大面積波動，人們對市場的敏感度較弱；二是國傢經濟轉型，不再依賴土地財政。就目前的情況來看，限購不可能完全放開。當前的地產市場處在不冷不熱的狀態，一旦松綁限購就可能湧現大批炒房團，再次重蹈歷史覆轍。

  5月14日，國傢統計局發佈瞭2014年前4個月全國房地產市場相關數據，商品房銷售面積與銷售額擴大跌幅，印證瞭樓市的低迷。數據顯示，前4個月中國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%。商品房銷售額18307億元，下降7.8%。截至4月末，中國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。

  知名財經評論傢、財經專欄作傢葉檀認為，限購令應該松綁，這一波松動與以往不同，伴隨著經濟轉型的陣痛、制造業數據的下滑，以及穩健的貨幣政策，此輪松公教信用貸款率利最低銀行2014二胎年息動可謂救命的松動，地方政府不會輕易退卻，除非中央政府允許經濟失速下滑。她認為，取消限購必須有前提，承諾不再用行政手段作用於房地產市場，而代之以貨幣政策與稅費改革。目前稅收尚未改革，二三線城市有必要將稅改承諾與取消限購同步推出，以免取消限購成為又一個單純的刺激房價的行政手段。同時，地產大佬任志強也認為，行政管制不能一刀切，但取消行政管制應該一刀切，不能藕斷絲連，又走回頭路。樓市限購政策應該"放松管制，回歸市場"。

  於嶽雅 新峰地產總經理助理

  市場聲音：支持反對之聲皆有

  各地限購政策出臺至今，曾有一些二三線城市因房價出現下降欲嘗試松綁限購，最終都以地方政府否認、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。今年以來，多城市傳出限購松綁傳聞，據悉二季度截至目前，地方政府出臺寬松調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等7個城市。另外，廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調控松動的傳聞，當前樓市寬松的調整方向主要有限購部分放寬、住房貸款放松、降低房企資金壓力三個方面。

內容來自sina新聞

  沈陽樓市：庫存夠賣十幾個月

  然而，對樓市限購松綁持反對意見的人並不在少數。有觀點認為，樓市限購松綁，明顯有政府救市之嫌。地方政府的此種動機本質上仍舊是"土地財政依賴癥"，是政府幹預市場的一種沖動。因此，面對目前樓市疲軟的問題，各級政府應該保持足夠的定力，不要因為出現個別樓盤降價就緊急出手"救市"。資深房地產專傢韓世同也表示，一線城市如果現在就要求松綁可能會被認為為時過早，但是要等到市場很惡化的情況下再松綁的話，效果應該就達不到瞭，所以這個很難拿捏。如果現在松綁，可能會造成投資性的大量的反彈，使得房價又被推高，過猶不及。

  與此同時，對於是否應該松綁限購令，業內也出現瞭不同的聲音。

  在全國房地產市場銷售面積和銷售額雙降的大背景下，沈陽樓市的情況也不容樂觀，現有庫存量難以消化的擔憂情緒已經逐漸彌漫開來。

  各抒己見說"松綁"

  盡管兩組數據存在差距，但是沈陽樓市的去庫存壓力很大已經是不爭的事實，其中沈北、渾南兩區尤為突出。沈北一傢房企營銷負責人表示，平價走量已成為沈北新區的主基調。"拿地成本加上建築成本和稅費，基本與銷售價格持平，說沈陽房地產市場暴跌，其實沒地方跌。一些走量的項目，不賺錢甚至還虧錢。"

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/2014-05-29/08212753356.shtml

  近日，有關住建部人士確認"除'北上廣深'外，住建部將允許地方對限購政策進行調整"的傳聞引起人們熱議，盡管很快得到瞭相關人士的否定，但在已經有城市自行調整限購政策的背景下，松綁限購的猜測不斷。據悉，應中央要求，住建部已兵分幾路密集調研地方樓市，實地瞭解房地產市場下滑程度，調研結果顯示，部分中心城市表現仍不錯，目前對經濟沖擊並不大，但市場開始出現新的分化，沈陽、杭州、貴陽等二線城市的情況甚至不如一些三四線城市。

  今年以來，沈陽商品房交易量等主要數據下滑明顯。據沈陽中原地產提供的數據顯示，今年4月份，沈陽商品住宅成交量為91萬平方米，同比下降32%，環比持平。4月沈陽商品住宅新增供應73萬平方米，環比下降50%，同比下降55%。分析稱，截至今年4月末，沈陽市可售商品住宅存量1857.51萬平方米，按照2013年月均銷售速度計算(131萬平方米/月)，當前庫存量可銷售14.2個月。

  "限購令"簽發4年來，松綁之聲愈盛，人們不禁發出疑問：庫存量大會否成為樓市松綁限購的導火索？如今松綁限購是否有利於樓市健康發展？"限購令"是2010年4月於北京出臺的"國十條實施細則"中首次明確提出的，2011年1月，國務院出臺新"國八條"，此後全國共46個城市出臺限購政策。沈陽限購令於2011年3月8日起正式實施，規定對已擁有1套住房的本市戶籍居民傢庭、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭，在市內二環路區域內限購1套住房。2013年春天出臺的"國五條"再次掀起瞭猜測限購走向的思潮，4月"國五條"沈版細則落地將限購范圍擴大至全市，同年11月頒佈的"沈八條"將非本市戶籍居民傢庭購買住房所需的納稅證明或社會保險證明年限提高到2年以上，讓限購再次成為購房者關註的焦點。

  盡管當下人們對於是否應該松綁限購看法不一，然而著眼於沈陽樓市，專傢們對於沈陽會否放開限購政策的看法卻大同小異。

  目前限購不會完全放開應理性看待庫存數據

沈陽樓市存在下滑趨勢 或將松綁限購

  對於沈陽樓市庫存量大的問題，現在很多人都盲目解讀庫存數據，實際上消化庫存在23-25個月之間都是正常的，不需要過於擔心，現在沈陽的庫存量相較2012年還是略少的。就供應規律來看，冬季多數項目停工，是房企消化庫存的時間，庫存量自然會減少，而每年8月左右，因為受到金九銀十銷售節點的影響，市場上的供應量會明顯增多，但基本都能維持在一個正常的狀態。沈陽樓市消化庫存的壓力存在，但不宜過度解讀。對沈北、渾南來說，由於放量大、區域認可度較低，消化庫存會是一個艱難的過程。同樣，棋盤山等別墅區也存在供過於求的情況，這是市場的結構問題。我認為，當人們將目光更多地集中到其他經濟體上，對樓市的敏感度逐漸淡化的時候，才是放開限購的最好時機。

  不能輕易斷言沈陽樓市下滑明顯

  曲賾勝 遼寧大學經濟管理學院管理系主任

  不能根據某個區域或者某個項目的降價而輕言房地產市場下滑，不正確或者混亂的輿論導向是有害的，在對房地產市場的分析中，要從多方面考慮，不能輕易斷言。

  限購松綁不會對沈陽樓市造成明顯影響

  在樓市成交量和價格雙雙下跌、樓市崩盤之聲不絕於耳之際，此次調研不免引起人們的猜想，各地松綁樓市限購真的進入倒計時瞭嗎？沈陽是否會在近日出臺松綁限購的政策？

  對於沈陽來說，是否松綁限購並不會造成太大影響。限購松綁並不會從根本上改變沈陽庫存量大的現狀。近三四周沈陽樓市成交量接連下滑，5月明顯不如4月，導致市場上觀望情緒濃重，但是並沒有出現許多購房者尤其是剛需置業者期待的明顯降價的情況。盡管沈陽近幾年的庫存量較大，市場上表現出供過車貸利率多少算高二胎年息於求，但是多數項目的定價是相對合理的，開發商不可能大幅降價做"賠本的買賣"，隻有一些拿地較早的項目由於地價較低，即使在目前的市場價格基礎上下調價格也依然有利潤空間，開發商或會采取降價的方式來走量。

  政府已經多次強調雙向調控，雙向調控的根本是基於市場狀況，以後不會執行簡單的"一刀切"，對沈陽來說，如果出臺政策會從正向引導的角度消除觀望情緒，鼓勵購房需求適時釋放。限購松綁有可能導致市場預期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市，但如果資金面沒有很大改善，限購松綁很難對市場有本質性的影響。

  另外，據新峰地產的統計數據顯示，目前沈陽商品房供應套數超過36萬套，其中商品住宅供應套數超過27萬套，可售商品住宅面積2645.55萬平方米。

  此外，據沈陽中原物業代理有限公司資源中心監測，2010年到2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米(建築面積)，其中渾南成交約2779萬平方米，占全市土地出讓的25.7%，位居全市各區第一。有業內人士擔心，全運會讓渾南新區的土地提前透支，拿地的房企將項目集中入市，勢必造成市場供大於求，如果後續公共設施沒能及時跟進，就容易造成空城現象。業內人士表示，渾南是全運期間最熱的板塊，也是目前沈陽地產市場最難消化的一個板塊，渾南的市場需要2~3年的消化周期。沈陽樓市現在存在的問題之一是在新區開發後沒有進行深耕，導致區域不夠成熟。中國房地產學會副會長陳國強認為，沈陽庫存量高，需要時間來化解，除非沈陽能出臺有利於去化的政策，或者說出臺特殊的吸引外來人口的措施，如果沒有，隻能通過時間來慢慢消化。

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